Regularização de Habite-se em Manaus

Construiu ou reformou e o imóvel ainda não tem Habite-se? Sem ele, a construção não existe no papel — e isso trava venda, financiamento e herança. Em Manaus, a Regularize Imóveis obtém o Habite-se junto à prefeitura e faz a averbação da construção na matrícula do imóvel.

O que é o Habite-se

O Habite-se — também chamado de certidão ou alvará de conclusão de obra — é o documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e com as normas de edificação do município, e que o imóvel está apto a ser ocupado.

Ele é o fim de uma linha que começa antes: primeiro vem o projeto aprovado, depois o alvará de construção, depois a obra, depois a vistoria e, por último, o Habite-se. Quando alguma dessas etapas foi pulada — o que é o caso mais comum em Manaus —, regularizar significa voltar e refazer o que faltou.

E o Habite-se sozinho não resolve. Ele é o documento que destrava a averbação da construção na matrícula. Enquanto a construção não for averbada, a matrícula continua dizendo que ali existe só um terreno.

Você provavelmente precisa do Habite-se se…

• Construiu a casa e nunca deu entrada em nada na prefeitura;
• Tinha alvará de construção, terminou a obra e parou por aí;
• Ampliou, levantou um segundo pavimento ou construiu nos fundos, e nada disso está no projeto aprovado;
• Vai vender e o comprador puxou a certidão da matrícula e viu “terreno”;
• O banco negou o financiamento porque a construção não está averbada;
• Recebeu notificação ou multa da prefeitura por obra sem licença;
• Comprou um imóvel já construído e descobriu que ele nunca foi regularizado.

O que precisa para emitir o Habite-se

Essa é uma das perguntas que mais recebemos. Em linhas gerais, a prefeitura vai exigir:

• Projeto arquitetônico aprovado — e a obra executada conforme ele;
• Alvará de construção válido, ou a regularização da obra quando não houve alvará;
• Responsável técnico com registro no conselho profissional (ART ou RRT), respondendo pela execução;
• Vistoria da prefeitura no imóvel construído;
• Taxas e tributos do imóvel em dia, incluindo IPTU;
• Documentos do proprietário e da titularidade do terreno.

Não tem projeto aprovado nem alvará? É a situação mais frequente, e ela tem saída. O caminho passa por levantar a construção que existe hoje, produzir o projeto conforme o que foi construído e submetê-lo à prefeitura como regularização de obra. É mais trabalhoso que o caminho normal, mas é o que resolve.

Passo a passo do que fazemos

1. Análise inicial. Verificamos a matrícula, a situação do terreno e o que existe de documentação da obra. Aqui já fica claro se o caso é emissão simples ou regularização de construção;
2. Levantamento e projeto. Quando não há projeto aprovado, providenciamos o levantamento do imóvel e o projeto com profissional habilitado, com a responsabilidade técnica registrada;
3. Protocolo na prefeitura. Damos entrada no processo de aprovação ou de regularização de obra, com a documentação completa;
4. Exigências e vistoria. Respondemos às exigências do órgão e acompanhamos a vistoria — é aqui que a maioria dos processos empaca quando não há alguém acompanhando;
5. Emissão do Habite-se;
6. Averbação no cartório. Levamos o Habite-se ao registro de imóveis e averbamos a construção na matrícula. Só aí o imóvel construído passa a existir no papel.

Prazo

Não existe prazo único, porque o prazo depende de onde o caso começa. Um imóvel com projeto aprovado e obra conforme corre bem mais rápido do que uma construção antiga sem nenhuma licença, que precisa de levantamento, projeto novo e processo de regularização.

O que costuma pesar no relógio: a necessidade de levantamento topográfico e projeto, a fila de análise e de vistoria da prefeitura, exigências que aparecem no meio do caminho, e pendências no próprio terreno — matrícula desatualizada, titular falecido, IPTU em atraso. Na análise inicial conseguimos dizer em qual dessas faixas o seu caso cai.

Quanto custa

Não existe tabela, e quem promete preço fechado antes de ver o imóvel está chutando. O custo do Habite-se depende de:

• Ter ou não projeto aprovado — sem projeto, entra o custo de levantamento e de elaboração;
• Metragem da construção, que influencia taxas municipais e honorários técnicos;
• Taxas e emolumentos oficiais da prefeitura e do cartório, que não são nossos e seguem tabela própria;
• Situação do terreno — se a matrícula precisar de correção, inventário ou usucapião antes, isso é outro procedimento;
• Complexidade da regularização, quando a construção diverge muito do que a legislação permite.

Por isso a análise inicial vem primeiro e não custa nada. É ela que permite fechar um valor de verdade, sem surpresa no meio do processo.

Erros que travam o processo

• Construir primeiro e pensar na documentação depois. Regularizar depois custa mais caro do que licenciar antes;
• Ignorar recuo, taxa de ocupação e área permitida. Construção que invade recuo obrigatório ou avança sobre área não edificável cria um problema que nenhum papel resolve sozinho;
• Parar no Habite-se e não averbar. É o erro mais comum de todos: a pessoa consegue o documento, guarda na gaveta e a matrícula continua dizendo “terreno”;
• Deixar exigência sem resposta. Processo parado na prefeitura por exigência não atendida pode ser arquivado, e aí recomeça tudo;
• Tratar o terreno como resolvido. Não adianta regularizar a construção se o terreno ainda está no nome de um falecido ou se você nunca teve escritura.

Situações que aparecem com frequência

Estes são padrões que se repetem no nosso atendimento — não são casos individuais de clientes:

• A casa da família construída nos anos 90. Terreno com matrícula, construção nunca licenciada, todo mundo morando ali há décadas. Aparece quando os filhos vão vender ou dividir;
• A ampliação que ninguém declarou. A casa tem Habite-se do original, mas o puxadinho, a garagem coberta e o segundo andar não existem no projeto. O banco percebe na vistoria do financiamento;
• O imóvel comprado “já pronto”. A pessoa comprou, mudou, e só descobriu a irregularidade anos depois, quando quis revender;
• O processo protocolado e esquecido. Alguém deu entrada, veio uma exigência, ninguém respondeu, e o processo morreu na gaveta.

Perguntas frequentes

Posso vender um imóvel sem Habite-se?

Na prática, a venda fica muito difícil. O comprador que for financiar não consegue, porque o banco exige a construção averbada. E o comprador que pagar à vista assume o problema junto com o imóvel, o que derruba o valor da negociação.

Minha casa é antiga. Ainda dá para regularizar?

Sim. Construção antiga é justamente o caso mais comum. O caminho é o processo de regularização de obra, com levantamento e projeto do que existe hoje.

Preciso de engenheiro ou arquiteto?

Sim, quando é preciso projeto e responsabilidade técnica. Providenciamos esse profissional — você não precisa procurar por conta própria.

Habite-se e averbação são a mesma coisa?

Não. O Habite-se é da prefeitura e diz que a obra está concluída e apta. A averbação é do cartório de registro de imóveis e coloca essa construção dentro da matrícula. Sem a segunda, a primeira não muda o papel do imóvel.

A prefeitura pode multar por obra sem licença?

Pode, e a multa não substitui a regularização — o imóvel continua irregular depois de paga. Quanto mais cedo o processo começa, menor tende a ser o problema.

E se a construção não respeitar o recuo exigido?

É preciso analisar caso a caso. Existem situações em que há solução administrativa, e existem situações em que parte da construção precisa ser adequada. Dizemos isso na análise, antes de você gastar com o processo.

O terreno está no nome do meu pai, que faleceu. Posso tirar o Habite-se?

O caminho normalmente começa antes: é preciso resolver a titularidade por inventário. Fazemos os dois procedimentos de forma encadeada.

Vocês acompanham o processo na prefeitura ou só montam a documentação?

Acompanhamos até o fim, inclusive respondendo exigências. Esse acompanhamento é justamente o que evita que o processo pare.

Falar no WhatsApp sobre o meu caso

Continue lendo

• Como tirar o Habite-se em Manaus: guia completo
• Averbação da construção no cartório
• Acompanhamento de processos em órgãos públicos
• As etapas do nosso trabalho e os documentos necessários