Averbação no Cartório de Registro de Imóveis em Manaus

A matrícula do seu imóvel é a certidão de nascimento dele. Se a construção, o divórcio, o falecimento ou a quitação do financiamento não estão lá dentro, no papel eles não aconteceram. Em Manaus, a Regularize Imóveis cuida da averbação no cartório de registro de imóveis para deixar a matrícula igual à realidade.

O que é averbação

Averbação é a anotação, na matrícula do imóvel, de um fato que altera a situação do bem ou dos proprietários — sem transferir a propriedade. É diferente do registro, que é o ato que transfere ou constitui direito (uma compra e venda, por exemplo).

Na prática: quando você constrói, a construção precisa ser averbada. Quando você se divorcia, o divórcio precisa ser averbado. Quando quita o financiamento, o cancelamento da alienação fiduciária precisa ser averbado. Cada um desses fatos entra como uma anotação na matrícula, em ordem, formando o histórico do imóvel.

Enquanto o fato não é averbado, ele não vale contra terceiros. É por isso que o banco, o comprador e o cartório olham a matrícula, e não o documento solto que você tem em casa.

Você provavelmente precisa averbar se…

• Construiu ou reformou e a matrícula ainda diz que ali existe só terreno;
• Já tem o Habite-se em mãos, mas nunca levou ao cartório;
• Se divorciou e a matrícula continua com o estado civil antigo;
• Terminou de pagar o financiamento e a alienação fiduciária continua registrada;
• Demoliu uma construção que ainda consta na matrícula;
• Mudou de nome — por casamento, divórcio ou retificação — e a matrícula não acompanhou;
• O comprador ou o banco apontou divergência entre a certidão da matrícula e o imóvel real.

Averbações mais comuns

• Construção e ampliação. Depende do Habite-se ou da certidão equivalente da prefeitura;
• Demolição de construção averbada;
• Divórcio e mudança de estado civil, incluindo a partilha decidida na escritura ou na sentença;
• Falecimento e partilha, na sequência do inventário;
• Alteração de nome do proprietário;
• Cancelamento de hipoteca ou de alienação fiduciária, após a quitação;
• Retificação de área e de descrição, quando a metragem ou os limites da matrícula não batem com o imóvel real;
• Unificação e desmembramento de lotes.

Por que manter a matrícula atualizada

• Vender. Comprador informado pede certidão atualizada, e divergência derruba negócio;
• Financiar. Banco não aceita imóvel cuja construção não está averbada — para ele, a garantia é só o terreno;
• Dar em garantia em empréstimo;
• Herdar sem briga. Matrícula desatualizada transforma inventário simples em processo longo;
• Valor real. Imóvel que no papel é terreno vale, no papel, preço de terreno.

Documentos geralmente necessários

Varia conforme o tipo de averbação. De forma geral:

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• Documentos pessoais e comprovante de estado civil do proprietário;
• Para construção: Habite-se ou certidão de conclusão de obra, projeto aprovado e a responsabilidade técnica (ART ou RRT);
• Para divórcio: escritura pública ou sentença, com a averbação já feita no registro civil;
• Para falecimento: escritura de inventário e partilha, ou formal de partilha judicial;
• Para quitação: termo de quitação e autorização de cancelamento emitidos pelo credor;
• Comprovação de tributos quitados, quando exigido — IPTU e, conforme o ato, ITBI ou ITCMD.

Passo a passo do que fazemos

1. Leitura da matrícula. Puxamos a certidão atualizada e lemos o histórico inteiro. É aqui que aparecem os problemas que ninguém sabia que existiam;
2. Diagnóstico. Definimos quais averbações são necessárias, em que ordem, e se falta algum ato anterior — não adianta averbar construção se a titularidade ainda não foi resolvida;
3. Reunião de documentos e obtenção do que faltar junto à prefeitura, ao cartório de notas ou ao registro civil;
4. Protocolo no registro de imóveis e pagamento dos emolumentos;
5. Resposta às exigências do cartório, que quase sempre aparecem;
6. Entrega da matrícula atualizada, com a averbação feita.

Prazo

Averbação simples, com toda a documentação em ordem, costuma ser o procedimento mais rápido da regularização imobiliária. O que estica o prazo é quase sempre o que vem antes dela: obter o Habite-se, concluir o inventário, conseguir o termo de quitação do banco, ou corrigir uma descrição de área que não fecha.

Some-se a isso o prazo de análise do cartório e o tempo de resposta a exigências. Na análise inicial dizemos qual etapa é a que realmente vai mandar no relógio do seu caso.

Quanto custa

Não existe tabela única, e boa parte do custo não é honorário: são emolumentos oficiais do cartório, cobrados por tabela e proporcionais ao valor do imóvel ou do ato. O custo total depende de:

• Tipo de averbação e quantidade de atos necessários;
• Valor atribuído ao imóvel ou à construção, que define a faixa de emolumentos;
• Necessidade de documento anterior — Habite-se, escritura, sentença, levantamento técnico;
• Tributos incidentes conforme o ato;
• Se a matrícula precisa de retificação antes da averbação.

A análise inicial não custa nada e é ela que permite fechar um valor de verdade, sem surpresa no meio do processo.

Erros que travam o processo

• Conseguir o Habite-se e parar por aí. Sem a averbação, o documento não muda a matrícula;
• Achar que o divórcio averbado no registro civil resolve o imóvel. Não resolve: a matrícula é outro livro, em outro cartório;
• Quitar o financiamento e não pedir o cancelamento da garantia. A alienação fiduciária continua na matrícula até alguém providenciar a baixa;
• Ignorar divergência de área. Metragem que não fecha vira exigência e trava a averbação até ser retificada;
• Deixar exigência do cartório sem resposta até o protocolo caducar.

Situações que aparecem com frequência

Padrões recorrentes no nosso atendimento, não casos individuais de clientes:

• A venda que parou na certidão. Negócio fechado, comprador com financiamento aprovado, e o banco recusa porque a construção não está averbada;
• A quitação esquecida. Financiamento pago há anos, mas a matrícula ainda mostra o banco como credor fiduciário;
• O divórcio pela metade. Casal separado há tempo, partilha definida no papel, imóvel ainda em nome dos dois na matrícula;
• A área que não bate. A matrícula descreve um lote com uma metragem, o levantamento mostra outra, e ninguém consegue avançar até retificar.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre averbação e registro?

Registro é o ato que transfere ou constitui direito sobre o imóvel — uma compra e venda, uma hipoteca. Averbação é a anotação de um fato que altera a situação do imóvel ou do proprietário, sem transferir a propriedade.

Tenho o Habite-se guardado. Já está averbado?

Não. São coisas distintas e cartórios distintos: o Habite-se é da prefeitura, e a averbação é feita no registro de imóveis. Ter o documento em casa não altera a matrícula.

Posso averbar sem ter o Habite-se?

Para averbar construção, não. É preciso o Habite-se ou a certidão equivalente da prefeitura. Se você ainda não tem, o caminho começa pela regularização do Habite-se.

Meu imóvel está no nome do meu pai, que faleceu. Dá para averbar a construção?

O caminho normalmente começa pelo inventário, que resolve a titularidade. Fazemos os dois procedimentos encadeados, na ordem correta.

Averbação tem prazo legal para ser feita?

Alguns atos têm prazo e podem gerar acréscimo se demorarem — o inventário é o exemplo mais conhecido. Em outros, o problema do atraso é prático: a irregularidade aparece justo na hora em que você precisa vender.

Comprei o imóvel e a matrícula ainda está no nome do vendedor. É averbação?

Não. Aí o que falta é o registro da transmissão — e se o vendedor não pode ou não quer outorgar a escritura, o caminho pode ser a adjudicação ou a usucapião.

Vocês só protocolam ou acompanham as exigências?

Acompanhamos até a matrícula sair atualizada, respondendo às exigências do cartório. É esse acompanhamento que evita o processo parar.

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