Certidões para comprar imóvel em Manaus: peça antes de assinar

“Vou comprar um imóvel. Quais certidões eu peço antes de assinar?” Quem faz essa pergunta antes de pagar economiza muito mais do que imagina — porque quase todo problema grave de imóvel era visível na documentação, e ninguém olhou.

Este é o roteiro de verificação. Ele se divide em três frentes: o imóvel, quem vende, e o município. As três precisam ser feitas, e a ordem importa.

Frente 1 — O imóvel

Certidão de matrícula atualizada

É o documento mais importante da lista, sem concorrência. Peça sempre a versão recente — certidão antiga não mostra o que foi averbado depois. Nela você confere:

• Quem é o proprietário registrado. Precisa ser exatamente quem está vendendo. Nome parecido não basta.
• A descrição do imóvel. Área, medidas, confrontações. Compare com o que você está vendo.
• Se a construção está averbada. Se a matrícula fala em terreno e existe uma casa, isso é irregularidade — e é o que derruba financiamento.
• Ônus e restrições. Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, indisponibilidade, usufruto.
• A cadeia de transferências. As aquisições se encadeiam até o vendedor atual, sem buraco?

Certidão de ônus reais

Em muitos cartórios a informação já vem na própria certidão de inteiro teor da matrícula. Onde for emitida separadamente, peça — é ela que confirma se existe garantia ou constrição sobre o bem.

Frente 2 — Quem vende

Esta é a frente que as pessoas pulam, e é a que gera os piores casos. O motivo é simples: dívida de quem vende pode alcançar o imóvel que você comprou. Se o vendedor já devia ao assinar, o negócio pode ser questionado depois, e você entra numa discussão que não criou.

Verifique, em nome do vendedor — e do cônjuge, quando for o caso:

• Certidões de distribuição judicial — Justiça estadual, Justiça Federal e Justiça do Trabalho, nas comarcas de residência e de localização do imóvel.
• Certidões de tributos federais, conforme a situação do vendedor.
• Protestos, nos tabelionatos competentes.
• Certidão de casamento atualizada. Define o regime de bens e se a venda exige anuência do cônjuge. Também revela divórcio averbado — ou não averbado.
• Documentos pessoais, conferindo se os dados batem com os da matrícula.

Se o vendedor for pessoa jurídica, some a isso os documentos societários e a comprovação de quem tem poderes para assinar.

Frente 3 — O município

• Certidão negativa de tributos municipais do imóvel. Débito de IPTU acompanha o bem em regra, e não a pessoa.
• Carnê e cadastro de IPTU. Compare a área construída registrada no município com a que consta na matrícula e com o que existe de fato.
• Situação da construção. Existe projeto aprovado? Existe conclusão de obra? Isso muda o que você vai ter de resolver depois.
• Se for condomínio, peça a declaração de quitação das taxas condominiais e olhe as atas recentes — obras extraordinárias aprovadas viram rateio no seu bolso.

Os sinais de alerta

Se qualquer um destes aparecer, pare e investigue antes de pagar:

• O vendedor não é o proprietário registrado.
• A matrícula está em nome de pessoa falecida.
• A área da matrícula difere da área real, ou do IPTU.
• Existe penhora, indisponibilidade ou hipoteca não baixada.
• A construção não está averbada.
• O vendedor tem ações judiciais relevantes ou execuções em curso.
• O vendedor tem pressa incomum e desconto grande demais para o mercado.
• Pedem para você assinar “só um contrato por enquanto”, deixando escritura e registro para depois.
• O imóvel é vendido por procuração antiga, com o outorgante inacessível.

Nenhum desses pontos significa, sozinho, que o negócio é ruim. Vários têm solução. O que não pode acontecer é descobrir depois de pagar.

Situações que aparecem com frequência

Padrões recorrentes, descritos como situações típicas:

• Comprador que só descobriu no banco. Assinou contrato, pagou sinal, e o financiamento caiu porque a construção não estava averbada. O dinheiro já tinha saído.
• Imóvel de espólio vendido por um herdeiro. Sem inventário concluído, não há transferência possível. O contrato assinado vira uma promessa que ninguém consegue cumprir.
• Divórcio não averbado. A matrícula ainda descreve o vendedor como casado, e o cartório exige o acerto antes do registro.
• Compra de quem também comprou por contrato. A matrícula está em nome de alguém dois ou três negócios atrás. Cada elo precisa ser demonstrado.
• Procuração antiga. Quem outorgou faleceu ou está inacessível, o que compromete a validade do ato. Sempre verifique a situação de quem outorgou.

Como se protege no contrato

Verificação boa vira proteção contratual. O contrato deve, no mínimo:

• Declarar a situação real do imóvel, inclusive as pendências conhecidas.
• Dizer quem resolve cada pendência, e até quando.
• Prever o que acontece se o financiamento não sair.
• Condicionar pagamentos a etapas verificáveis, e não a promessas.
• Definir quem paga tributo de transmissão, emolumentos e custos de regularização.
• Fixar consequência clara para o descumprimento.

Se o vendedor for construtora ou incorporadora

Comprar de empresa muda a lista de verificações. Além do que já foi dito, confira:

• O registro da incorporação na matrícula do terreno, quando for empreendimento em construção. É ele que dá segurança jurídica à unidade que você está comprando.
• Se a unidade já foi individualizada em matrícula própria, ou se ainda depende da instituição do condomínio.
• Se existe garantia registrada em favor do banco que financiou a obra, e como ela será liberada para a sua unidade.
• A situação da empresa — certidões judiciais, protestos e regularidade fiscal pesam mais aqui, porque o prazo de entrega depende da saúde financeira dela.
• O contrato inteiro, inclusive anexos, tabela de reajuste e cláusulas de atraso. Contrato de incorporação é longo de propósito.

Perguntas frequentes

O corretor já verificou. Preciso repetir?

Peça para ver as certidões. Corretor sério mostra sem hesitar. O risco é seu, e a verificação é barata perto do valor em jogo.

Quanto tempo vale uma certidão?

Cada uma tem seu prazo de validade conforme o órgão emissor. A regra prática é usar certidões recentes na data da assinatura — não na data em que você começou a negociar.

Comprar imóvel em leilão exige o mesmo cuidado?

Exige mais, e o edital precisa ser lido inteiro. Ocupação do imóvel, débitos que permanecem, condições de imissão na posse e prazos são pontos que mudam completamente a conta.

O imóvel não tem matrícula. Posso comprar mesmo assim?

Pode, mas você não está comprando propriedade registrada — está assumindo uma posição a ser regularizada. Isso é decisão consciente, com preço compatível, nunca surpresa.

Posso registrar só o contrato e resolver a escritura depois?

Contrato particular não transfere propriedade. Deixar para depois é exatamente a origem da maioria dos casos difíceis que chegam até nós — o vendedor some, falece ou muda de ideia.

Vale a pena contratar alguém só para conferir a documentação?

Comparado ao valor do imóvel, o custo da verificação é pequeno. E, ao contrário do resto, ela é a única etapa que ainda dá para fazer antes de o dinheiro sair.

O que fazer agora

Antes de assinar qualquer coisa, peça ao vendedor a certidão de matrícula atualizada. Ela sozinha responde a maior parte das perguntas — e a recusa em fornecê-la já é resposta.

Mande a matrícula e os dados do vendedor para análise. A gente aponta o que está em ordem, o que precisa ser resolvido antes e como estruturar o negócio para você não ficar exposto. A análise inicial é gratuita.

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