Doação de imóvel para filho: como registrar sem dor de cabeça

“Quero deixar isso resolvido em vida.” É o que motiva a maioria das doações de imóvel para filho: evitar que a família passe pelo inventário depois, e deixar claro quem fica com o quê.

A intenção é boa e o instrumento existe. Mas doação de imóvel é um negócio jurídico com regras próprias, e feita pela metade ela cria exatamente o problema que se queria evitar.

Doar não é combinar

Acordo verbal entre pai e filho não transfere imóvel. Contrato particular assinado entre os dois também não. Enquanto a matrícula não for alterada no cartório de registro de imóveis, o imóvel continua sendo de quem doou — com todas as consequências disso.

A doação de imóvel se faz em três etapas, e nenhuma delas é dispensável:

1. Escritura pública de doação, lavrada em cartório de notas.
2. Recolhimento do imposto de transmissão devido à doação — o ITCMD, de competência estadual.
3. Registro da escritura na matrícula, no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem.

Parar na etapa 1 é o erro clássico. A família guarda a escritura na gaveta achando que está resolvido, e vinte anos depois descobre que o imóvel nunca saiu do nome do pai — que já faleceu. Aí é inventário mesmo assim, agora com um complicador a mais.

Os limites que a lei impõe

Doação não é livre. Existem duas travas importantes:

A parte legítima dos herdeiros

Quem tem herdeiros necessários — filhos, netos, pais, cônjuge — não pode dispor livremente de todo o patrimônio. Metade dos bens é reservada a esses herdeiros. A doação só pode alcançar a parte disponível.

Doação que ultrapassa esse limite é passível de questionamento e pode ser reduzida. Por isso a conta precisa ser feita antes, considerando o patrimônio como um todo — não só o imóvel que se quer doar.

Doação para um filho é adiantamento de herança

Quando se doa a um descendente, a lei presume que aquilo é adiantamento da parte dele na herança. Na abertura do inventário, esse bem volta à conta para igualar os quinhões — é o que se chama de colação.

Se a intenção era beneficiar aquele filho além da parte dele, isso precisa estar dito expressamente na escritura, saindo da parte disponível. É uma frase que muda todo o resultado, e é justamente a que costuma faltar.

As cláusulas que mudam o efeito da doação

São opcionais, precisam constar da escritura e valem a conversa antes de assinar:

• Usufruto para quem doa. A propriedade passa ao filho, mas o pai ou a mãe mantém o direito de usar o imóvel e de receber os frutos dele enquanto viver. É a cláusula mais usada, e a que dá segurança a quem doa.
• Incomunicabilidade. O bem não se comunica com o cônjuge do filho, mesmo em regime que normalmente comunicaria.
• Impenhorabilidade. Protege o bem de dívidas do donatário, dentro dos limites que a lei admite.
• Inalienabilidade. Impede que o filho venda o imóvel. É a mais restritiva, e merece pensar bem: pode travar o próprio filho num momento em que ele precise do bem.
• Reversão. Se o donatário falecer antes de quem doou, o bem volta.

Os impostos envolvidos

Sem números, porque alíquota e regra variam e mudam com o tempo — mas é importante saber o que existe:

• ITCMD — o imposto de transmissão por doação, de competência estadual. É o principal, e o registro não sai sem a comprovação de que foi recolhido ou de que houve isenção reconhecida.
• Emolumentos do cartório de notas, pela escritura.
• Emolumentos do registro de imóveis, pelo registro na matrícula.
• ITBI não incide na doação pura, porque ele é imposto municipal sobre transmissão onerosa. Se houver contrapartida financeira, a natureza do negócio muda e a análise é outra.

Vale comparar com calma o custo da doação hoje contra o custo do inventário depois. Nem sempre doar sai mais barato, e essa conta depende do patrimônio e da situação familiar.

O que costuma ser exigido

• Certidão atualizada da matrícula do imóvel
• Documentos pessoais de quem doa e de quem recebe, e dos respectivos cônjuges
• Certidão de casamento atualizada
• Comprovação da situação fiscal do imóvel junto ao município
• Certidões pessoais de quem doa, conforme exigência do cartório
• Guia do ITCMD recolhida ou reconhecimento de isenção
• Anuência do cônjuge de quem doa, quando o regime de bens exigir
• Anuência dos demais filhos, em determinadas configurações

Situações que aparecem com frequência

Padrões recorrentes, descritos como situações típicas:

• Escritura de doação nunca registrada. Feita há muitos anos, guardada com carinho, sem nenhum efeito sobre a matrícula. Com o doador já falecido, o caminho volta a ser o inventário.
• Doação de todo o patrimônio para um filho só. Os outros irmãos questionam depois, e a doação é revista na parte que ultrapassou o limite legal.
• Doação sem usufruto. O pai doou a casa em que mora e ficou juridicamente sem direito sobre ela. A cláusula de usufruto resolveria, e não custava nada acrescentar.
• Doação de imóvel com construção não averbada. A escritura descreve terreno; o filho recebe um imóvel que, no papel, não tem a casa. A averbação precisa ser feita de qualquer forma.
• “Doação” com pagamento por fora. Houve dinheiro envolvido, mas fez-se escritura de doação para pagar menos imposto. É simulação, e traz risco fiscal e de anulação do ato.
• Doação para filho casado, sem cláusula de incomunicabilidade. Em regime que comunica, o bem pode entrar em partilha num divórcio futuro.

Perguntas frequentes

Posso doar só uma parte do imóvel?

Pode. É comum doar uma fração ideal para cada filho, ou doar a nua-propriedade mantendo o usufruto. A escritura precisa descrever com precisão o que está sendo doado.

Preciso da concordância dos outros filhos?

Depende da configuração. Em determinadas situações a anuência dos demais descendentes é exigida, e mesmo quando não é obrigatória ela evita disputa depois. Vale avaliar caso a caso.

Dá para desfazer uma doação?

Só em hipóteses específicas previstas em lei — ingratidão do donatário e descumprimento de encargo, entre outras. A regra é que a doação, uma vez registrada, é definitiva.

Doar evita o inventário?

Evita o inventário daquele bem, se a doação for concluída até o registro. Se houver outros bens, o inventário continua sendo necessário para eles.

Meu filho é menor de idade. Posso doar para ele?

Pode, com as formalidades próprias de negócio envolvendo incapaz. É um caso que exige atenção redobrada, inclusive quanto à administração do bem até a maioridade.

Sou casado. Preciso da assinatura do meu cônjuge?

Na maioria dos regimes, sim. A dispensa depende do regime de bens e da origem do imóvel.

Posso doar imóvel financiado?

Enquanto houver alienação fiduciária em favor do banco, a transferência depende de anuência da instituição. Na prática, quita-se antes.

O que fazer agora

Antes de marcar cartório, junte duas coisas: a certidão atualizada da matrícula e uma lista honesta do patrimônio da família. É essa lista que diz se a doação cabe na parte disponível ou se ela vai criar disputa entre os filhos depois.

Se quiser, mande a certidão e me conte a configuração da família — quantos filhos, estado civil, se há outros bens. A gente aponta o caminho e quais cláusulas fazem sentido no seu caso. A análise inicial é gratuita.

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