Posso vender imóvel sem Habite-se?

“Consegui um comprador, mas ele descobriu que a casa não tem Habite-se. Ainda dá para vender?” Essa pergunta chega quase sempre no pior momento: com o negócio praticamente fechado e o comprador começando a recuar.

A resposta curta é: dá, mas você vende menos, para menos gente, e assumindo um risco que muita gente só descobre depois. A resposta longa é este artigo, porque a diferença entre vender bem e vender no prejuízo está justamente no que você entende antes de assinar qualquer coisa.

O que o Habite-se é, na prática

Habite-se é o documento em que a prefeitura declara que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado e que o imóvel pode ser ocupado. Ele também tem outros nomes conforme o município e o tipo de obra — certidão de conclusão de obra, auto de conclusão, carta de habitação. A função é a mesma.

O ponto que confunde quase todo mundo: o Habite-se é um documento da prefeitura, não do cartório. Ele não é o registro do imóvel e não coloca a construção na matrícula sozinho. Ele é a peça que a prefeitura entrega e que, depois, permite averbar a construção no cartório de registro de imóveis.

É por isso que existem duas irregularidades diferentes, e é comum a pessoa ter as duas ao mesmo tempo sem saber:

• Construção sem Habite-se — a prefeitura nunca reconheceu que a obra foi concluída.
• Construção não averbada — a matrícula do imóvel continua descrevendo um terreno vazio, mesmo com a casa de pé há anos.

Então, é ilegal vender sem Habite-se?

Não é crime vender um imóvel nessas condições, e nada impede que duas pessoas façam um negócio entre si. O problema não é a proibição — é o encolhimento do mercado e o risco jurídico que sobra para os dois lados.

Quem some da sua lista de compradores

Quando falta a regularização, alguns compradores simplesmente deixam de existir para você:

• Quem compra com financiamento bancário. Esse é o corte mais duro. Banco nenhum libera crédito imobiliário com a construção fora da matrícula, porque a garantia dele é o que está registrado — e o que está registrado é um terreno.
• Quem usa FGTS. Mesma lógica: a operação passa pelo banco e pelo registro.
• Quem compra com consórcio. A administradora exige documentação regular para liberar a carta.
• Comprador cauteloso pagando à vista. Mesmo quem tem o dinheiro costuma recuar quando descobre que vai herdar o problema.

Na prática, sobra o comprador que paga à vista e aceita o risco. E quem aceita risco cobra por isso: desconto. É o motivo pelo qual imóvel irregular quase sempre é vendido abaixo do que vale.

O que o cartório vai dizer

Se a construção não está averbada, a escritura e o registro tratam do que consta na matrícula. Você pode acabar transferindo formalmente um terreno e entregando de fato uma casa. Para o comprador, isso significa que ele pagou por algo que o registro não confirma que existe.

O risco de cada lado

Para quem vende

• Preço menor. O deságio costuma ser maior que o custo de resolver a situação — essa é a conta que quase ninguém faz antes.
• Negócio que cai no meio. É comum o comprador só descobrir a irregularidade quando o banco recusa ou quando o cartório aponta. Aí o negócio trava depois de você já ter contado com o dinheiro.
• Responsabilidade que continua sua. Vender não apaga automaticamente pendências ligadas à construção perante a prefeitura, e você pode ser cobrado depois por algo que achava resolvido.
• Discussão futura com o comprador. Se ele descobrir depois e alegar que não foi informado, sobra desgaste — e às vezes processo.

Para quem compra

• Não consegue registrar o que comprou do jeito que imaginava.
• Herda a irregularidade inteira, incluindo eventuais exigências da prefeitura.
• Fica com dificuldade para revender, exatamente pelo mesmo motivo que fez você chegar até aqui.
• Não consegue usar o imóvel como garantia para obter crédito melhor.

Situações que aparecem com frequência

Estes são padrões recorrentes de casos que chegam até nós, descritos aqui como situações típicas — não como relato de cliente específico:

• Casa ampliada aos poucos. Comprou uma casa pequena, foi levantando cômodo por cômodo ao longo dos anos. O que existe hoje não tem nada a ver com o que está no papel. Na hora de vender, a metragem da matrícula é bem menor que a real.
• Obra aprovada, mas nunca finalizada no papel. O projeto foi aprovado, a construção terminou, e ninguém voltou à prefeitura para pedir a conclusão. Aqui a situação costuma ser mais simples do que a pessoa imagina, porque já existe processo aberto.
• Imóvel comprado já irregular. A pessoa comprou de alguém que também nunca regularizou, e só descobriu quando foi vender. A irregularidade vem de duas ou três mãos atrás.
• Construção fora do recuo ou acima do permitido. É o caso mais delicado, porque não basta pedir o documento: pode ser necessário adequar a obra, ou buscar o caminho de regularização previsto na legislação municipal.

Como sair da situação

O caminho depende de onde exatamente você está travado. Por isso a primeira etapa nunca é pedir documento nenhum — é ler a matrícula e descobrir o que a prefeitura já tem no nome desse imóvel.

Etapa 1 — Certidão de matrícula atualizada

É a fotografia oficial do imóvel. Ela mostra a área registrada, se existe averbação de construção, quem é o proprietário registrado e se há ônus, penhora ou indisponibilidade. Sem esse documento, qualquer opinião sobre o seu caso é palpite.

Etapa 2 — Situação na prefeitura

Verificar se há projeto aprovado, alvará, processo de obra em andamento e como o imóvel está cadastrado para fins de IPTU. Muita gente descobre nesta etapa que já tem metade do caminho andado.

Etapa 3 — Definir o caminho

Com as duas informações na mão, o caso se encaixa em um destes cenários:

• Obra regular e concluída, só falta pedir a conclusão e depois averbar.
• Obra sem projeto aprovado, exigindo o procedimento de regularização de construção previsto pelo município.
• Construção que precisa de adequação antes de qualquer pedido.
• Situação em que o problema nem é a construção, mas a titularidade — imóvel ainda em nome de falecido, de antigo proprietário ou nunca registrado.

Etapa 4 — Averbar na matrícula

É a etapa que fecha o ciclo e a que realmente importa para vender. Enquanto a construção não estiver averbada, a casa não existe para o cartório, para o banco e para o comprador financiado.

Perguntas frequentes

Posso fazer escritura de um imóvel sem Habite-se?

É possível lavrar escritura da transferência com base no que consta na matrícula, mas a construção não averbada continua fora do registro. Ou seja: a transferência acontece sobre o terreno, e o problema simplesmente muda de dono.

O comprador pode regularizar depois, no nome dele?

Pode, e acontece bastante. Só que ele vai calcular esse custo e esse trabalho no preço que oferece a você. Na maioria dos casos, resolver antes de anunciar rende mais do que vender com desconto.

Tenho contrato de compra e venda registrado em cartório de títulos. Isso resolve?

Não. Registrar um contrato em cartório de títulos e documentos dá data e prova de que ele existe, mas não transfere propriedade e não averba construção nenhuma. Propriedade de imóvel se resolve no cartório de registro de imóveis.

Pago IPTU há anos com o valor da casa. Isso não vale como prova?

IPTU é tributo, não é título de propriedade nem reconhecimento de construção regular. Ajuda a compor a história do imóvel, e às vezes mostra que a prefeitura já cadastrou a área construída, mas sozinho não resolve.

E se a construção estiver acima do que a lei permite no terreno?

Aí o caso exige análise técnica antes de qualquer pedido. Dependendo da situação, a saída passa por adequação da obra ou pelo procedimento específico previsto na legislação municipal. É exatamente o tipo de caso em que pedir o documento errado só gera indeferimento e retrabalho.

Vale mais a pena vender assim mesmo e resolver depois?

Depende de quanto você perde no preço e de quanto tempo você tem. Essa comparação só faz sentido depois que alguém olha a matrícula e diz qual procedimento o seu caso exige — porque um caso simples e um caso complexo levam a decisões opostas.

O que fazer agora

Se você pretende vender, o pior cenário é descobrir a irregularidade com o comprador na mesa. O melhor é saber exatamente onde o imóvel está travado antes de anunciar, para negociar com informação em vez de negociar sob pressão.

Mande a certidão da matrícula para análise — e, se não souber onde conseguir, mande o endereço e o que você tem em mãos. A análise inicial é gratuita e serve para dizer, com clareza, qual é o caminho do seu imóvel.

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