Quanto custa regularizar um imóvel em Manaus?

“Quanto custa para regularizar o meu imóvel?” É provavelmente a primeira pergunta que passa pela cabeça de quem descobre que o imóvel está irregular. E é a pergunta que quase ninguém responde direito — porque a resposta honesta não é um número, é uma explicação.

Este artigo não vai te dar uma tabela de preços. Vai te dar uma coisa mais útil: entender exatamente o que faz o custo subir ou descer, para você conseguir avaliar qualquer orçamento que receber, aqui ou em qualquer outro lugar, e saber se ele faz sentido.

Por que ninguém sério dá preço por telefone

Regularizar imóvel não é um serviço, é uma família de serviços. Sob esse mesmo guarda-chuva cabem situações que não têm nada a ver uma com a outra: averbar uma construção numa matrícula limpa, e reconhecer a propriedade de um terreno ocupado há trinta anos, sem documento nenhum, com cinco vizinhos confrontantes e um antigo dono falecido.

Cobrar o mesmo pelos dois seria absurdo nos dois sentidos. Quem dá um número antes de olhar a sua matrícula está fazendo uma de duas coisas: chutando alto para se proteger, ou chutando baixo para fechar e depois vir com aditivo no meio do processo. As duas terminam mal para você.

É por isso que a nossa análise inicial é gratuita. Não é cortesia comercial: é a única forma de dar um número que se sustente.

O custo tem três partes, e elas são bem diferentes

1. Custos de cartório e de órgãos públicos

São os emolumentos do cartório de registro de imóveis, do cartório de notas, as taxas da prefeitura e os tributos que incidem sobre a operação. Esse dinheiro não vai para quem presta a assessoria. Ele é fixado por tabela oficial e é o mesmo independentemente de quem conduza o processo.

O que muita gente não sabe: boa parte desses valores é calculada sobre o valor do imóvel. Ou seja, dois processos idênticos em dificuldade custam diferente só porque um imóvel vale mais que o outro.

2. Custos técnicos

Nem todo caso precisa, mas quando precisa, pesa. Levantamento topográfico, memorial descritivo, planta assinada por profissional habilitado, laudo, ART ou RRT. Isso aparece principalmente em usucapião, em regularização de construção e em qualquer caso onde a área precise ser medida ou corrigida.

3. Honorários da assessoria

É a parte que remunera o trabalho de conduzir o processo: analisar a documentação, identificar o caminho correto, reunir e providenciar certidões, protocolar, responder exigências, acompanhar e destravar. É a única parte negociável das três.

Os fatores que realmente mexem no valor

O valor do imóvel

Como boa parte dos emolumentos e tributos é proporcional, o valor do bem é o fator isolado que mais move a conta. Não tem como contornar: é tabela oficial.

Qual procedimento o seu caso exige

Uma averbação de construção numa matrícula em ordem é um dos procedimentos mais diretos que existem. Uma usucapião extrajudicial com vários confrontantes a notificar é outro patamar de trabalho. Um inventário com muitos herdeiros é outro. E o caminho não é escolha sua nem nossa — é a situação do imóvel que determina.

Quantas pessoas estão envolvidas

Cada herdeiro, cada confrontante, cada cônjuge é mais uma pessoa a localizar, mais um documento a reunir, mais uma assinatura a obter, mais uma chance de alguém não concordar. É o fator que mais silenciosamente encarece um processo.

O estado da documentação que você já tem

Aqui existe uma boa notícia: esse é o fator em que você tem controle. Quem chega com matrícula em mãos, contrato guardado, recibos organizados e certidões da família em ordem paga menos, simplesmente porque há menos trabalho de garimpo. Quem chega sem nada precisa que alguém reconstrua a história do imóvel documento por documento.

Se existe conflito

Herdeiro que não concorda, vizinho que impugna, vendedor que contesta. Conflito empurra o caso do cartório para o Judiciário, e a via judicial é mais longa e mais cara. Boa parte do valor de uma assessoria bem-feita está justamente em conduzir de modo a evitar que o conflito apareça.

Quanto tempo você deixou passar

É o fator mais cruel, porque age sozinho. Herdeiro que falece no meio do caminho acrescenta um inventário inteiro à conta. Vendedor que muda de cidade vira uma diligência de localização. Documento que some vira uma segunda via, quando dá. Um caso adiado não fica igual: fica mais caro.

O custo de não regularizar

Esta é a conta que quase ninguém faz, e ela costuma ser maior que a da regularização.

• O imóvel vale menos. Imóvel sem documentação é vendido com deságio, porque o comprador está assumindo o problema junto.
• Não entra em financiamento. Nenhum banco financia o que não está regular na matrícula. Isso corta de uma vez a maior parte dos compradores possíveis.
• Não serve de garantia. Você não consegue usar o imóvel para obter crédito melhor.
• Vira herança problemática. O que você não resolveu agora, seus filhos resolvem depois — em condições piores e com mais gente envolvida.
• Insegurança da posse. Sem registro, a proteção jurídica de quem mora ali é bem mais frágil.

Como avaliar um orçamento

Quando você receber uma proposta, de quem quer que seja, olhe estes pontos:

• Separa o que é honorário do que é custo de cartório? Proposta que mistura tudo num número só esconde informação.
• Veio depois de alguém ler a sua matrícula? Se ninguém pediu a certidão, o número é chute.
• Diz o que está incluído e o que não está? Levantamento topográfico entra? Certidões entram? Recurso a exigência entra?
• Explica o que pode mudar o valor no meio do caminho? Um processo honesto admite que pode aparecer exigência imprevista, e diz como isso será tratado.
• É muito mais barato que os outros? Desconfie. Costuma ser proposta que ignora uma etapa que vai aparecer depois como custo extra.

Perguntas frequentes

Existe alguma faixa de valor, mesmo aproximada?

Preferimos não publicar faixa nenhuma, e a razão é a sua proteção. Uma pessoa lê “a partir de tanto”, cria expectativa, e descobre depois que o caso dela tinha três herdeiros e exigia levantamento topográfico. A frustração é garantida e a culpa seria nossa, por ter dado um número que não cabia no caso dela.

Dá para parcelar?

Condições de pagamento são conversadas caso a caso, depois da análise. Como o custo se divide entre honorários e despesas de terceiros, e essas despesas acontecem em momentos diferentes do processo, o desenho do pagamento costuma acompanhar as etapas.

A análise inicial é mesmo gratuita?

É. Você manda o que tem, a gente olha, identifica o caminho e explica. Só depois disso existe proposta. Se você decidir não seguir, não deve nada.

Vocês cobram para dizer qual é o meu caso?

Não. Identificar em qual situação o imóvel está faz parte da análise gratuita. O que é remunerado é conduzir o processo.

Quem paga os custos do cartório?

Esses valores são pagos pelo interessado diretamente ao cartório ou ao órgão, conforme a tabela oficial. Eles são apresentados de forma separada na proposta justamente para você enxergar o que é despesa obrigatória e o que é honorário.

Se o processo travar, eu pago de novo?

Exigência de cartório faz parte do processo e responder a ela está dentro do trabalho contratado. O que pode gerar custo adicional é uma etapa nova que não existia no desenho inicial — por exemplo, descobrir no meio do caminho que é preciso concluir um inventário antes de seguir. Isso é dito na hora em que aparece, nunca no fim.

O jeito mais rápido de sair da dúvida

Em vez de procurar um preço médio na internet, mande a sua situação para análise. Com a certidão da matrícula em mãos — ou mesmo sem ela, se você não souber onde buscar — dá para dizer qual procedimento cabe e o que entra na conta. Sem compromisso e sem custo.

Pedir a análise gratuita no WhatsApp

Continue lendo

• Assessoria em regularização de imóveis em Manaus
• As quatro fases do nosso trabalho
• Averbação de construção no cartório
• Usucapião em Manaus